投資性房地產計量方式糾偏

以某非上市保險公司的年報為例，對于投資性房地產的計量方式一般如下：一般情況下，投資性房地產按成本進行初始計量，且按公允價值進行后續計量，不對其計提折舊或進行攤銷，并以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

另據《*財經日報》記者翻查的多份年報，對投資性房地產公允價值的估計一般說明為：根據投資性房地產所在地活躍房地產交易市場上同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，如無法取得同類或類似房地產的現行市場價格的，參照活躍市場上同類或類似房地產的zui近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值確定其公允價值。

保監會強調，將對保險公司報送的以公允價值計量的投資性房地產逐項審核，對不符合會計準則和償付能力監管規定的，將責令公司調整會計報表賬面價值和償付能力報表認可價值，并區分問題性質確定是否對以前各期償付能力報告進行追溯重述。

一位保險資管人士告訴《*財經日報》記者：“事實上，《通知》出臺的背景主要是有部分公司對不動產的估值過高，有些公司甚至達到5~10倍左右，這樣一來的好處是能夠提高償付能力充足率水平，不過也會偏離標的本身的價值。此外，對于不動產的估值各家險企態度不一，也沒有橫向可比性。”

除了保險機構試圖提升償付能力充足率的目的，另外值得關注的是目前國內整體估值體系并不完善，一位券商高管表示：“國內資產的估值非常困難，因為中國的無風險收益率不是只有一個，而是有一組，從低至高不等，這對資產價格的確定帶來很大的困擾，也是估值分化程度較大的原因。